低碳地产(Low-carbon real estate)

　　低碳地产是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期内，减少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量，提高建筑的居住舒适度。

　　改革开放三十年来，我国已经陷入了不可持续发展的资源匮乏之境，资源需求量越来越大。尤其是十几年来，我国房地产业高速发展，房价疯涨，社会矛盾激化，几乎所有城市可持续发展的土地资源越来越少，城市生态体系遭到了巨大的破坏。虽然房地产发展了多年，但仍然还处于一种粗放式发展的阶段，建筑节能意识薄弱，既造成了建造阶段资源的大量浪费，又造成了房屋持有阶段能耗的大幅提高。在经济发展日新月异的今天，保护自然生态是一场迫在眉睫的行动。

　　在哥本哈根世界气候大会之后，“低碳”的概念如雨后春笋般兴盛起来。一时间，“低碳经济”、“低碳社会”、“低碳城市”、“低碳地产”、“低碳生活”等新名词，以崭新的姿态高调亮相，融入了所有人的生活，未来人们的生活方式也会发生深刻的变化。全面推进建筑节能，发展生态低碳经济，加大节能减排力度，是未来经济社会发展的必然趋势。

　　对于房地产而言，低碳地产是一个全新的话题。低碳地产符合科学发展观的要求，将会带来实实在在的好处。在未来房地产发展中，绿色将成为基础条件，成为营销的必然条件，低碳也将成为制约经济的硬约束条件，绿色低碳将成为房地产产生价值和效益的一个重要环节。只要大家都树立低碳意识，低碳地产的发展一定会越来越好。

　　低碳地产是由低碳概念、低碳技术、低碳运行和低碳引导组合成的一项系统工程，涵盖了土地规划、建材选用、建设施工、经营销售、交付使用、物业管理各阶段，并非只是在技术层面实现低碳。具体说来，地产的低碳体系涉及建筑二氧化碳减排、绿化系统二氧化碳的定量、住区节水的二氧化碳的减排量、低碳交通的二氧化碳减排量和住区低碳评价。因此建设低碳地产应该从房地产开发、规划设计、建设、营销推广、媒体传播等各方面践行低碳发展理念，建立低碳发展机制，倡导标准化、工业化生产。

　　低碳地产的特征可以归结为四个方面的主题

　　一是政治经济，是各国为应对全球气候变化而提出的；

　　二是单一指标，以减少二氧化碳的排放量为指标；

　　三是量化，在现有排放量的基准上，量化住区二氧化碳的减排值是必要目标；

　　四是金融属性，低碳已与金融、货币、税收等紧密挂钩，如碳货币、碳交易等。

　　地产业自身高能耗、高排放的现实特点。从中国的碳排放数据分析，目前，房地产占了全社会碳排放总量30%以上。随着城镇化进程加快，预计到 2020年，房屋在建造和使用过程中的能耗将占社会总能耗的40%，成为第一能耗大户。有专家曾指出，碳排放强度最高(60%)和最低(40%)两个数值的实际表现，房地产的影响可能是所有产业中最大的，我们所有建筑节能达到70%标准，可以减少20亿吨二氧化碳排放量，相当于航空业停业5年。有关数据也显示，我国低碳经济40%的份额可以通过节能的方法，其中建筑节能的方法是最经济的。

　　适应国家发展形势和政策的需要。2009年11月25日，国务院常务会议决定到2020年我国单位GDP的二氧化碳排放比2005年下降 40%~45%，作为约束性指标纳入“十二五”及其后的国民经济和社会发展中长期规划。对我国来说，减排形势十分严峻。我国是人口大国，正处于工业化、城镇化加速发展的重要阶段。我国现有的47.5%城市化水平明显低于50%以上的世界平均水平，不仅如此，我国建筑、建材等主导产业均为高能耗、高污染产业，技术含量不高。发展低碳地产，取代“竭泽而渔”的传统增长观念，是响应国家减排目标、贯彻科学发展观的必经之路。地产企业如不能把握国家对我国建筑业的这种宏观政策方向,势必使企业的长期发展受到致命影响，成为我国经济平稳快速发展的桎梏。

　　促进内需发展的需要。地产业处于经济各个产业链的中游，它的上下游约有20多种行业。建设低碳地产，必将推动建造过程中对新技术的运用及各环节中碳排放的控制，从而拉动整个产业链的技术革新，促进产业结构调整和升级。除了在新建地产开发过程中的低碳节能外，地产“低碳化”价值链的另一头，则是既有建筑的节能改造及其延伸的产业链条。现阶段各省城镇中心区建筑普遍存在的问题包括设计缺陷、抗震性不达标、建筑质量整体或局部不合格、耗能严重、房龄过长等。既有物业的低碳改造必将为相关行业带来巨大的市场空间。显然，地产的低碳转型已经不仅仅是一个减排问题，还将在扩大内需、增加就业、促进可持续发展等方面发挥越来越重要的作用。

　　地产业保持健康、可持续发展的必然要求。目前，在新的调控政策下，我国商品房普遍存在开竣工量大、销售不旺以及空置率上升的状况。解决之道应着力在提高品质、改善住房结构及居住环境上下功夫。低碳地产恰好是地产业转型的一个契机。打造低碳地产从舒适度、环境优化、节能降耗等各个方面都有着不可比拟的优势，虽然短期内可能对企业成本造成一定影响，但从长远看，企业获得的是新一轮产业竞争和技术竞争优势，终将有效提升企业品牌形象。

　　地产的低碳发展，已成为行业最主要的热点及趋势。然而，现阶段低碳地产的发展仍面临很多困境，还停留在起步阶段。鉴于此，拟提出如下对策建议。

　　加强低碳地产业体制机制建设

　　第一，继续完善低碳地产法规体系。在《建筑法》、《节约能源法》、《可再生能源法》和《规划法》中体现大力发展低碳地产的内容，加快制定《低碳地产管理条例》等，为建设低碳地产提供更加有力的法制保障。

　　第二，制定低碳地产业发展的中长期规划，并纳入各省经济和社会发展总体规划。明确工作的指导思想、原则及目标、减排措施、重点领域和专项规划的具体内容，以推动政策导向的形成和体制机制的建立。

　　第三，量化低碳标准、规范低碳地产第三方评估和认证体系。参考“低碳住宅技术体系”，结合各省实际，量化从项目规划、项目建设、项目验收到投入使用的全生命周期低碳节能标准，并将标准体系构筑为3个层次强制性标准、推荐性标准和自由性目标，让行业有章可循，发挥标准的引导和规范作用。在标准的基础上，规范低碳地产的评估和认证体系，将建筑节能、绿化系统、节水、交通、建造期共5个碳指标定为衡量地产减碳情况必须评估的内容。根据认证与评估结果对地产项目实行分类、分级管理，全面实施低碳建筑、低碳社区标识制度。

　　第四，建设包括能耗统计、能源审计、能效公示、能耗监测等环节的低碳地产监管体系。监督工作应由政府、开发商共同进行：强制性的低碳标准由政府相关部门进行行政监管，非强制性标准由开发商监督执行。此外，建立地产低碳减排目标责任制，纳入各级政府的政绩考核中，对未完成任务的地区实行严格的问责，以促使相关人员确保减排到位。

　　第五，研究健全经济激励政策。从研发、生产、流通、消费、分配等各个环节出台优惠措施，鼓励减碳，以充分调动各方参与积极性。

　　大力培育低碳地产的市场机制

　　第一，建立地产“碳积分”机制，搭建相关融资平台。组织相关部门围绕“评估体系”建立地产低碳的信用积分机制，让低碳真正成为企业融资信用等级的一个重要砝码。此外，鼓励发展绿色低碳房地产信托投资基金、住房债券，开创低碳信贷产品，积极创造条件协助企业上市融资，加强企业发行股票、债券等直接融资能力，构建多元化融资体系。

　　第二，推广合同能源管理模式，开拓地产节能服务市场。完善激励、扶持政策，大力推广合同能源管理机制与模式，促进地产建筑节能服务产业化。在既有居住建筑供热计量及节能改造、公共建筑节能改造、可再生能源建筑应用等工作中，鼓励采用合同能源管理、能效交易、建设运行一体化、区域能源系统特许经营等市场化推进方式。大力培育与建筑节能直接相关的专业设计施工、工程咨询、系统集成、节能评估等配套产业，切实增强产业支撑能力。

　　第三，鼓励开发规划方案下清洁发展机制(简称PCDM项目)，搭建地产“碳交易”平台。首先，尽快对今明两年地产项目进行分析和调查，组织编制可行性研究报告和环评报告，把PCDM机制全面引入到低碳地产建设当中。其次，加大宣传，出台扶持政策，充分发挥环境能源交易所的作用，引导各市县和企业进场交易，尽快促成地产领域的自愿碳减排和自愿碳交易。

　　强化低碳地产技术支撑体系

　　第一，提高技术创新能力。出台鼓励政策，推动建立以企业为主体，“政产学研”密切协作的科技创新体系;安排专项引导资金对一批共性关键技术进行重点攻关;加强国际合作，注重相关领域先进技术的引进、消化、吸收和再创新;提炼建筑节能适宜技术，避免节能技术应用出现贪多求洋的现象。

　　第二，推进低碳节能技术、材料和工艺的大规模应用。通过发布技术，产品推广、限制、禁止目录等方式，加快科技成果转化，加大对太阳能采暖制冷、太阳能与浅层地能耦合利用、城镇生活垃圾、污泥沼气利用技术、工业余热、污水热泵技术、深层地热能梯级利用等新技术的推广力度，拓展应用领域。推广过程中，一是要抓好低碳地产试点示范工作，加强技术整合，以点带面，推动全省低碳地产建设取得突破性进展。二是注意把握好实现力度问题，不一定要求一步到位，可以根据企业的能力和掌握的技术水平，逐步实现地产“低碳”。

　　第三，提升低碳地产项目规划和设计水平。基于地产项目全生命周期的碳减排进行规划与设计，从建筑材料生产与建造、建筑使用期间、拆除和重新利用三个方面切入。如优先选择低能耗、可回收和可再生、兼容性好和可就地取材的材料;合理开发地下空间、屋顶绿化和垂直绿化;坚持新能源利用与建筑的一体化设计、转换毛坯房设计为精装房设计等。

　　综上所述，发展低碳地产业任重道远。只有技术、政策、法规多管齐下，才能逐步形成“政府主导、市场主体和全社会共同参与”的良好格局。

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